1年で10億作る不動産投資の破壊的正攻法＠15

1年で10億作る不動産投資の破壊的正攻法　金森重樹

ちょっと前に読んだ本であるが
最近こういった不動産投資の指南本が多く販売されている

つまり、この方法は使えなくなった方法なのだ

アフィリエイトにしろ、FXにしろ、不動産投資にしろ
儲かれば儲かるほど人には教えないのが普通だ

なぜならば、本を出せば出すほど
本が売れれば売れるほどライバルが増えるだけでなく
借り手がこういうカラクリか！と
家賃のカラクリに気がつくリスクが大きくなるからだ。

彼らは、この方法では稼げなくなってきたが、次の方法を持っている
次の方法に移行するついでに、土素人の馬鹿を現在の方法に落とし込めば
市場全体の活性化を図れるだけでなく
ゴミ物件をうまく市場に放出できる可能性が高まるのだ。

そういった裏読みをできない人にはこういう本は絶対に薦められない。


さて、本に書いてあることをおさらいすると
至極当然だが、利益を上げるために必要なことが様々書いてある。
非常に重要なことが多くあるので、良い本だとは思う。

しかし、法律の改正により使えなくなった手法が
この党利にやって大金を得た！という成功例でほぼ全てを占めているのが
上記に挙げたことの正確さを物語っている。

過去には1年に1度、フルローンという方法を使って
年収350万の人がいきなり1億を超えるマンションを持つ
そんなことができた。

担保は？頭金は？
普通の人はそう考えるが、そういうものではなく
マンション1等で一年いくらの利益が出るか、これに対してお金を貸すというスタイルで
これが7％とか8％あれば、融資が降りるというそれはそれは破壊的な投資方法だったのである。

ご存知の通り、サブプライムショック、リーマンショックで
高級マンションの値下がり、家賃値下がりは激しく
数万人が億単位の借金を抱える羽目になり
厳しく規制されることとなった。

ただ、うまくやった人はかなりの利益を上げた。
例えば、この本で何度も紹介される地方の中古物件をフルローンで取得し
自分でリフォームし、見た目を浴することによって集客力と単価を上げたマンションは
なんと、年率25％の利益を稼ぎ出す、なんてこともある。

都市部というのは土地代、物件費用が高いが家賃はその金額に見合わない
しかし、マンションを手放すときにも減損が少ない。

逆に地方都市ではとにかくマンション本体が値下がりする。
値下がって借金を払えなくなった人が投売りしているマンションを低価格で買い取るのが
最も高い収益を上げる方法であるが、そんな物件を個人で手に入れられるか？というと
そんなことはないのである。

こういった物件を手に入れられると
なんと24室で2400万円などという、気持ちが悪いくらいの破格な物件がある。
1室100万を年間40万円（月3万ちょっと）でかすと、税金を考えても4年で元が取れるのだ

地方にはそういう物件がごろごろしているというが
実際のところ、そううまくいくものではなく
客付けが一番の苦労ポイントで、人がいないマンションは人が避けていく

現在日本では70万戸の物件が余っているのに、毎年数十万戸の新築物件が立てられている。
これはあと数年でこういったスタイルが完全に崩壊し、家賃や物件の大暴落が見られることが予測される。

間違いなくこういった事態が来ることがわかっていて
人にどんどん物件を進めて今もっているものを売り切ってしまおう
これが不動産業界の考えていることであるのは間違いない。

弟が不動産業界で働いているが
法律の関係もあり、あと3年でバブルが崩壊するといっていた。
俺の予想よりはるかに早い。予想では5～7年後くらいだと思っていたからだ。

次の大恐慌とともに日本国内での不動産恐慌が来ると・・・・恐ろしいな。

ま、それでも土地によっては余裕で利益のあがるところというのがあるのだけども。

なお、大学生で年収1.5億円くらい稼いでいる、フルローン時代の寵児もいたのだとか。

※フルローンは1年に1回だけできました。
大学1年で1億ちょっと、年3000万円の利益
→これを元手に更に大きいマンション、、、というようにしていったそうで
4年生の時には年収1.5億円、資産6億円、、、、恐ろしい。

たまたま4年連続で持っているマンションが満室になったから良かったが
その後はどうなったことやら。